대학생 집 구할 때, 주의해야 할 점에는 어떤 것들이 있을까요? 대학생들이 대학에 입학하면서 부모님과 함께 살기 어려운 경우들이 생기게 됩니다. 거주지와 대학의 소재지가 다른 경우이거나 의대, 법대 등 절대적인 공부량이 많은 학생들 역시 대학가 주위로 원룸 등을 얻어 생활하게 됩니다. 이런 경우, 우리나라에서는 아직도 부모님이 집을 알아봐주고 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 실제 거주는 자녀가 하게 되고요. 문제는 이러한 집이 경매 등의 안 좋은 일에 휘말릴 때, 나의 보증금을 지킬 수 있는지 여부입니다. 보증금을 지키기위한 가장 중요한 개념인 대항력에 대해 알아보겠습니다.
[대항력]
대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘이라고 생각하면 됩니다. 경매로 살고 있던 전/월세 집이 제3자에게 매각이 되더라도, 대항력이 있다면 나의 권리금을 보장받을 수 있습니다. 그리고 그 권리금을 온전히 보장받기 전까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권한이 있습니다. 이러한 대항력을 갖추기 위한 요건으로는 '점유'와 '전입신고'입니다. 세대주가 전입신고를 하더라도, 본인 뿐만 아니라 배우자와 자녀 등이 모두 전입을 했다고 판단하고 있습니다.
[전입신고자와 점유자가 다른 경우]
보통 세대주가 전입신고를 하고 해당 주택에 거주를 한다면 큰 무리없이 대항력을 인정받을 수 있습니다. 하지만 대학생 자녀들의 학기 중 지낼 곳을 부모가 계약을 하고 점유는 자녀가 하게 됩니다. 한 사람이 대항력의 두 가지 요건을 충족하지 못하는 것입니다. 이 경우 자녀가 미성년자인 경우, 부모님을 점유보조자로 인정하기 때문에 미성년자녀가 점유를 하는 경우에는 부모에게 대항력이 있다고 판단한 판례가 있습니다.
하지만 대학교 2학년이 넘어가는 성년 자녀의 경우에는 그 내용이 조금 달라집니다. 경제활동을 하지 않는 동일 세대 내 자녀의 경우, 전입신고, 확정일자, 점유를 유지하는 경우에 대항력이 있다고 보고 있습니다. 하지만 해당 자녀가 취업을 했다거나, 여타 아르바이트 등으로 일정 소득 이상의 경제활동을 하는 독립세대의 경우에는 대항력이 있다고 보기 매우 힘듭니다. 독립세대에 대하여 부모를 점유보조자로 인정하지 않고 있기 때문입니다.
이 부분은 성년자녀가 부모님이 계실 곳을 계약하고, 부모님이 전입신고를 했을 때 확실히 들어나게 됩니다. 부모는 성년자녀의 점유보조자도 될 수 없고, 전대차 계약도 없기때문에 간접점유를 주장하기도 어렵습니다. 즉 대항력을 주장하기 어렵다는 이야기입니다.
[전입신고 필수]
대항력에 대해 알아보았는데, 내 권리금을 보호하기 위해서는 대항력을 갖추어야하고, 특히 최우선순위로 변제받고자 한다면 확정일자가 있어야 합니다. 모든 것은 전입이 선행되어야 진행되는 일이기 때문에 자녀가 잠시 지내는 곳이라고 전입을 안하거나 하면 소중한 보증금을 지킬 수 없으니 반드시! 전입신고 + 확정일자 를 받아두는 것이 중요합니다.
[자녀명의 전입과 거주]
자녀명의로 전입을 하고 자녀가 거주를 한다면, 문제가 깔끔할 것 같지만, 또 다른 이슈가 발생합니다. 바로 세금문제 입니다. 보통의 자녀들이 임대차 보증금을 소유하고 있지 않기때문에 부모의 자금을 통해 보증금을 납부하게 되는데, 이 경우 증여 이슈가 대두되면서 증여세를 추징당할 수도 있습니다.
[우선변제권]
전입과 점유를 유지한다고 하더라도, 다른 근저당 등의 선순위 권리 들 때문에 변제를 받지 못하는 경우도 있다고 합니다. 이 경우, 지역별로 정한 소액은 학생들의 보증금을 지키는 데에 큰 역할을 하고 있습니다. 확저일자가 없어도, 후순위라도 법이 정한 소액만큼은 지킬 수 있는 권리입니다.
[건강보험]
대학생이 집 구할 때 유의해야 할 점을 대항력의 관점에서 설명하다가 왠 건강보험이야기가 나오는지 의아해하실 것입니다. 대학생들의 자취방으로 건강보험료 고지서 나 건강보험료 독촉 고지서를 받는 경우가 많습니다. 이 때는 건강보험료를 납부하는 것이 아니라 건강보험공단이 불가피하게 가족과 떨어져 생활하는 사람을 위해 발급하는 건강보험 추가증을 신청하면 지역보험료 부과를 막을 수 있습니다. 건강보험 추가증 발급을 위해서는 신청서, 가족관계증명서, 재학 증명서, 전월세 계약증명서 등 요건에 맞는 서류를 구비하여야 합니다.
