분양받은 아파트는 보통 1인이 청약에 당첨되기 때문에 계약이후 공동명의로 변경하는 경우가 많습니다. 공동명의가 유리하다는 이야기가 있어 알아보다 보니, 세부적인 내용을 잘 따져봐야한다는 내용들도 있어서 분양받은 아파트 공동명의 해야할까?라는 주제에 대해 이야기 해보려고 합니다. 각종 세금의 신규발생과 절세혜택이 있으니 장점과 단점을 잘 따져봐야 합니다.
[취득세]
취득세는 동일한 비율로 부부가 공동으로 소유하는 공동명의의 경우, 각각 50%씩 나누어서 납부하기 때문에 공동명의로 인한 혜택을 누리기는 어렵습니다.
하지만 1인이 청약에 당첨되어서 부부공동명의로 변경하는 경우에는 전체 100%의 주택 중에 50%의 주택을 배우자에게 증여하는 증여세와 증여를 받는 배우자는 부동산 취득에 따른 취득세가 발생하게 됩니다. 부부의 경우에는 10년간 6억원까지 증여세가 비과세이기 때문에 대부분의 주택에서는 증여세가 발생하지 않는 실정입니다. 하지만 증여를 받는 사람은 부동산을 취득하는 것이기 때문에 이 취득세부분은 또 납부를 해야합니다. 특히, 청약에 당첨되어 부부 공동명의로 변경하는 경우, 가급적 빠른 시일 내에 명의를 변경할 것을 권장합니다. 저는 이 부분을 잘 모르고 입주전에만 공동명의로 하면 되겠지하고 생각하고 늦장을 부리다가 더 많은 취득세를 납부하게 되었습니다. 그 이유는 바로 입주시기가 다가올 수록 해당 주택의 거래가격 등 시가가 형성되고 그만큼 취득세의 기준 금액이 커지기 때문입니다. 당첨 및 계약 직후, 부부 중의 한명에게 증여하게 되면 증여금액은 당첨된 금액(계약금액)의 증여 비율만큼에 대해 취득세를 내면되는데, 그 시기를 놓치고 입주장이 되어서 공동명의로 진행하게 되면 이미 분양권등의 거래가 생기는 등의 해당 주택과 유사한 주택의 시가가 생기게 되어 취득세의 과세표준 금액이 높아질 수 있습니다. 저는 이 부분이 부당하다고 생각되어, 지자체 및 국세청에 이의신청을 해보았으나, 받아들여지지 않았습니다.
또한 부부 간의 증여부분 역시 10년간 6억원까지의 증여세가 비과세이므로 어차피 공동명의로 진행하게 될 것이라면 하루라도 빨리 증여하여 10년의 시작을 앞당긴다면, 그 다음투자에서도 공동명의의 장점을 활용할 수 있을 것입니다.
[종합부동산세]
종합부동산세의 경우, 개인에게 부과되는 세금입니다. 그렇기때문에 부부 공동명의로 주택을 소유하는 경우나 단독소유하는 경우나 이론적으로는 동일한 세금을 납부하게 됩니다. 하지만 인별 공제 금액, 장기보유 세액공제(단독명의일때만 적용), 고령자 세액공제(단독명의일때만 적용) 등의 공제항목 등에 차이가 있어 국세청 상담 또는 부동산 계산기 등을 통해 미리 계산해보아야 합니다. 또한 주택수에 있어서도 1가구 1주택을 공동명의로 소유하는 경우, 각각의 개인이 1주택자가 되고, 2주택을 모두 공동명의로 소유하는 경우, 각각의 개인은 2주택자가 됩니다.
[양도소득세]
양도소득세의 경우에는 인당 공제금액이 적용되므로 공동명의가 절대적으로 유리하다고 볼 수 있습니다. 또한 세액공제 역시 인당 적용받을 수 있어 양도 차액이 많이 발생한 경우에는 공동명의로 유지하는 것이 유리합니다.
