전세나 월세로 거주 중에 집주인이 바뀌는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 경우 임차인으로서 꼭 알아두어야 할 중요한 내용을 정리해봤습니다. 나의 권리에는 문제가 없는지, 내 보증금은 안전한 것인지, 이사를 바로 가야하는지, 계약서는 새로 쓰는 것인지 등 많은 가능성에 대해 하나씩 정리해보겠습니다.
1. 임차인(전·월세 계약자)의 동의 없이, 주택을 매도해도 되나요?
'제가 살고 있는 집인데 집주인이 마음대로 매도하여 전혀 모르는 제3자와 다시 계약관계로 엮여야한다는 것이 불편합니다.'라는 생각이 드실텐데요, 임대인(집주인)은 세입자의 동의없이 주택을 매도할 수 있습니다. 이와 관련하여 '주택임대차보호법'에 따르면, '임차주택의 양수인(새로운 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다'라고 명시되어 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 4항) 임대차 기간이 종료될 때까지 기존의 조건을 유지할 수 있다는 뜻입니다. 기존 계약이 월세계약이라면, 소유권 이전 시점부터는 새로운 집주인에게 월세를 지급해야 하기때문에 약간 신경을 쓰셔야 합니다.
2. 전·월세 계약서(임대차 계약서)를 다시 작성해야하나요?
다시 작성할 필요는 없습니다. 전세의 경우, 전세보증금은 계약기간 만료 후 새로운 집주인에게 청구하면됩니다. 하지만, 새로 계약서를 작성하지 않는 경우, 새로운 집주인의 기본적인 정보가 문서로 정리된 것이 없기 때문에 불안할 수 있습니다. 이 경우, 기존의 계약서에 새로운 집주인의 인적사항과 그외 특이사항 등을 기록하여 서명 및 날인을 받으면 됩니다. 만약 증액 등의 변경사항과 관련하여 새로운 계약서를 쓰게 된다면, 해당부분만 새로 작성하여 확정일자를 받고 기존 계약서와 함께 보관해야 합니다. 전체적으로 새로 작성할 경우, 전입일자 및 확정일자 등과 관련하여 나의 권리가 후순위로 밀릴 수 있기때문에 반드시 주의해야 할 사항입니다. 새로운 계약서로 확정일자를 받게된다면 확정일자가 뒤로 밀리기때문입니다. 임차인의 권리는 주택을 인도받고(점유), 전입신고를 하고, 확정일자를 받은 상태가 유지되는 한 침해받을 수 없습니다.
3. 새 주인이 나가라고 하는 경우, 내가 계약을 해지하고 싶은 경우
새로운 집주인은 기존의 임차인에게 임대차계약 해지를 요구할 수 없습니다. 하지만 새로운 집주인과의 상호 합의하에 이사를 결정하게 된다면, 새로운 집주인에게 이사비용 등을 협의해보는 것도 좋을 것 같습니다.
새로운 집주인은 임대차 해지의 요청을 하지 않았지만, 임차인 입장에서 새로 바뀐 주인이 마음에 들지 않거나, 다양한 사유로 계약을 해지하고 싶은 경우에는 계약해지가 가능합니다.
